速讯：地产产品化，还在嘴皮上

在电动汽车百人会论坛上，住建的部长提出了对地产的展望：借鉴汽车产业，为人民群众建好房子。

用科技赋能住宅，绿色装配式建造，建立健全保险制度，以及搞好物业服务。作为住建的主官，我认为部长是懂产品的。

(资料图片)

但抛开现实谈理想，多少显得有点单薄。

毕竟，房价还在一定高度，任何在产品上的升级，都是对成本的一种挑战。

在地产产品化这个角度，头部的开发商，其实都在做。

比如国贸的天琴、保利的天悦、泰禾的院子、万科的翡翠、金茂的府、融创的壹号、旭辉的铂悦等等。

都在打造自己的地产的产品IP，但为什么过去开发商的产品IP都集中高端产品上，因为只有高端产品，才有足够的利润支撑，完成产品化的升级。

每个老板遇到销售疲软时，开始都是和营销讲“产品力、产品力、产品力”，一到花钱就“痿”了。

我们要知道，每一次产业革命，都是效率的升级。如果我们将产品化的逻辑在地产行业全面铺开，要么是市场端出现高溢价的需求，要么是成本端的压力很大。

而在地产开发中，最大的成本是“楼面价”。

从2018年地产走势出现下滑开始，全国范围都出现不同程度的交付问题。

从精装到绿化，从大门到立面，只要能省出费用的地方，开发商都打折了。为什么？因为房价降了。

楼面价也不可能降，终端的销售端又不给力，只能从中间的“建安成本”挤出空间，我大概从2018年开始就劝朋友不要买2018至今出现打折销售的项目，如果一定买，一定要有交付打折的预期。

开发商都不傻，能交付都算良心。

另外一方面，在地产这个领域，房价一直处于“货币阈值”，就是对大部分人来，都要凑一凑才能勉强买。因此，在楼面价不可破的前提下，任何增加产品力的设计，都会加在终端的销售价格上，因此，营销部门在进行产品设计的时候，也势必考虑产品的定位。

刚需的产品，说白了就是家徒四壁。

如何在把握好结构安全的前提下，减少成本，让房产回归钢筋水泥的价格，做好户型，才是对购房者最大的负责。

能做到这些的开发商，都算是天地良心。

由于地产的附加属性，例如户口、教育、地段等一些因素，开发商认为项目不愁卖，则会在建造上更加变本加厉。

不管户型和居住适配，在建筑规范下怎么轻松怎么造，比如手枪户型、跑步户型等等。

部长的展望很美好，但落地的时间还是漫长的。

至少，在目前的地产领域，能谈产品的，都是高端盘。

那刚需盘的产品力什么时候来？

这得看房价的波动。

如果房价相对持平，地产进入存量竞争时代，在同一个区域上，开发商只能通过产品力的塑造，来获得客户的青睐。

如果房价出现增长，地产又将进入高周转时代，产品力的塑造则会被开发商们抛出脑门。毕竟，盖房子还来不及？谈产品，笑话。

如果房价出现下行，为了保证项目的利润，必然出现高开低走的交付结果。这时候，能保障项目的交付，可能就是最大的幸运。

其实，当你住进房子，会发现除了钢筋水泥和教育医疗等资源。在房子本身的全部服务都只是锦上添花而已。然后这些绚丽的“花朵”，并不是免费的午餐。

它们都将成为“物业费”，体现在业主的账单上。

抛开成本谈产品？可能是老百姓不懂的世界。

但我觉得地产至少有点得学汽车行业，拿不到房子的要像拿不到车子那样可以退钱，住建能像工商那样协调的那种。

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