在电动汽车百人会论坛上,住建的部长提出了对地产的展望:借鉴汽车产业,为人民群众建好房子。
用科技赋能住宅,绿色装配式建造,建立健全保险制度,以及搞好物业服务。作为住建的主官,我认为部长是懂产品的。
(资料图片)
但抛开现实谈理想,多少显得有点单薄。
毕竟,房价还在一定高度,任何在产品上的升级,都是对成本的一种挑战。
在地产产品化这个角度,头部的开发商,其实都在做。
比如国贸的天琴、保利的天悦、泰禾的院子、万科的翡翠、金茂的府、融创的壹号、旭辉的铂悦等等。
都在打造自己的地产的产品IP,但为什么过去开发商的产品IP都集中高端产品上,因为只有高端产品,才有足够的利润支撑,完成产品化的升级。
每个老板遇到销售疲软时,开始都是和营销讲“产品力、产品力、产品力”,一到花钱就“痿”了。
我们要知道,每一次产业革命,都是效率的升级。如果我们将产品化的逻辑在地产行业全面铺开,要么是市场端出现高溢价的需求,要么是成本端的压力很大。
而在地产开发中,最大的成本是“楼面价”。
从2018年地产走势出现下滑开始,全国范围都出现不同程度的交付问题。
从精装到绿化,从大门到立面,只要能省出费用的地方,开发商都打折了。为什么?因为房价降了。
楼面价也不可能降,终端的销售端又不给力,只能从中间的“建安成本”挤出空间,我大概从2018年开始就劝朋友不要买2018至今出现打折销售的项目,如果一定买,一定要有交付打折的预期。
开发商都不傻,能交付都算良心。
另外一方面,在地产这个领域,房价一直处于“货币阈值”,就是对大部分人来,都要凑一凑才能勉强买。因此,在楼面价不可破的前提下,任何增加产品力的设计,都会加在终端的销售价格上,因此,营销部门在进行产品设计的时候,也势必考虑产品的定位。
刚需的产品,说白了就是家徒四壁。
如何在把握好结构安全的前提下,减少成本,让房产回归钢筋水泥的价格,做好户型,才是对购房者最大的负责。
能做到这些的开发商,都算是天地良心。
由于地产的附加属性,例如户口、教育、地段等一些因素,开发商认为项目不愁卖,则会在建造上更加变本加厉。
不管户型和居住适配,在建筑规范下怎么轻松怎么造,比如手枪户型、跑步户型等等。
部长的展望很美好,但落地的时间还是漫长的。
至少,在目前的地产领域,能谈产品的,都是高端盘。
那刚需盘的产品力什么时候来?
这得看房价的波动。
如果房价相对持平,地产进入存量竞争时代,在同一个区域上,开发商只能通过产品力的塑造,来获得客户的青睐。
如果房价出现增长,地产又将进入高周转时代,产品力的塑造则会被开发商们抛出脑门。毕竟,盖房子还来不及?谈产品,笑话。
如果房价出现下行,为了保证项目的利润,必然出现高开低走的交付结果。这时候,能保障项目的交付,可能就是最大的幸运。
其实,当你住进房子,会发现除了钢筋水泥和教育医疗等资源。在房子本身的全部服务都只是锦上添花而已。然后这些绚丽的“花朵”,并不是免费的午餐。
它们都将成为“物业费”,体现在业主的账单上。
抛开成本谈产品?可能是老百姓不懂的世界。
但我觉得地产至少有点得学汽车行业,拿不到房子的要像拿不到车子那样可以退钱,住建能像工商那样协调的那种。
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